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该来的还是来了，今天上海推出重磅新政，从限购、限贷、利率、补贴全方面开始救楼市～517之后，我们就说过一线城市打开限购，才是这轮组合拳的关键，才能让大水流入市场。
路已铺好，接下来其实没什么悬念，通缩——通胀、悲观——信心、下跌——上涨会是我们逐步能感知到的变化。而在这个时候，我想该回看过往周期，总结经验了，不然等下波周期到来，连汤也喝不上了。
壹丨那些扛跌楼盘
2021年至今3年时间，二手房滑铁卢式的下跌，让多少人对房地产“心灰意冷”，没有人想到房价真的会腰斩！没有人预见大品牌房企也会暴雷！更没有人会认为首付降到15%，利率已经到了3.25%！
老粉都知道在这三年，我们一直在强调明确需求，买确定性的房子就不会后悔，甚至能穿越周期。在大部分房子价格回到19年/20年的时候，有些房子的价格不但表现稳定甚至还能逆势上涨。
来吧，上干货，今天我们先看看西安过去3年哪些房子最保值扛跌，跑赢了大势。看看有没有你家的房子或者你当年错过的房子呢？
高新丈八路板块过去的这两年表现非常出圈，成交量也很活跃。2019年保利天悦的新房价格在1.75万/㎡，到2022年时就已经稳定在3万+了，过去的这两年期间成交价格也保持在这个区间，旁边同板块翡翠国宾的价格基本也是在3万/㎡的范围。
曲江不得不提的就是代号“宇宙大城”的中海曲江大城。高点时部分户型成交价几乎能翻了一倍。目前价格虽有回落，但也只是比业主预期略低了些，整体价格走势依然坚挺，最新的均价在2.96万/㎡。同期的阳光城plus价格虽不及大城耀眼，但整体还算是企稳的，小户型价格基本在2.6万/㎡，大户型略低，在2.5万/㎡上下。
雁栖玫瑰园
电视塔板块的华润悦府199户型在去年初的时候成交总价800万。如今大户型成交价基本是在3.8万+，小点的130㎡左右的户型在3.3万/㎡上下。曲江紫汀苑的价格则一直在稳步上涨，2019年167平户型在2.7万/㎡左右，2021年时差不多就到了3.9万/㎡，目前基本稳在4万上下。还有雁栖玫瑰园，5万/㎡的价格傲娇又豪横。
城北，魏玛公馆算是这两年最大的黑马，在2022年市场下行期猛涨，炒的火热。房龄在10年朝上了，绿地的服务大家都懂，产品老旧，但如今55㎡的小面积单价能去到2.1万/㎡，2020年到2022年成交价接近翻番，能卖到这价格简直是“奇迹再现”。还有白桦林居、城市锦上价格虽然相比高点时略有回落，但整体表现在区域内也是拔尖的。
大明宫板块的旭辉国悦府2019年时新房价格在1.53万/㎡，精装交付，目前二手成交价在1.9万/㎡左右，品质不错，价格也还是比较稳的。
城南西部大道板块的融创西安宸院、金地西沣公园、万科高新华府目前成交价差不多都降了有10%，这几个盘都属于在2020年到2021年价格拔升的很猛，涨幅普遍在3成左右，如今价格回落，1.9万/㎡的价格表现其实还是不错的。
还有航天的龙湖花千树，这是直播时经常提到的一个小区，龙湖的品质做的确实不错，144㎡的产品在2021年6月份时卖到过350万，如今价格虽有回落但整体降幅也就4%。
全运村
港务的绿城全运村必须是榜上有名的，前段时间子衿苑南苑成交一套142㎡，单价下来差不多在2.97万/㎡了，目前小区的整体成交均价在2.4万/㎡，更震惊我的是这价格竟也不愁成交。
另外浐灞的万科澜岸和万科悦湾，也是直播间高频提到的两个盘，目前价格基本在2万/㎡左右，属于片区内地段、产品各方面质素还不错的盘。
贰丨抗跌三个共性
不盘不知道，一盘是不是悟出点什么？逆周期的楼盘在核心地段的前提下，基本分三个共性：
一是豪宅盘，不管是雁栖玫瑰园、曲江紫汀苑，又或者是长安龍胤，大户型一旦成交基本都是上千万的标的。
前段时间刷到过一个帖子，西安人对曲江的热爱在于，幻想彩票中奖后，第一件事是去曲江买套别墅，甚至不考虑北上广，从这也能看出大家对于曲江的认可度。像曲江、高新购买力都是很有保障的，主要是缺好房子，所以你看不管是星河湾、金茂璞逸曲江又或者是去年CID高新云河颂的热销都能证明这一点。
能够确定未来中国住房供应双轨制的模型，那么商品房只有改善盘、高端盘才会有需求，才会有市场，也才能走出独立行情。
二是限价&品质。2019年、2020年新房“零涨幅”楼盘占比在50%左右，所以很多都是千人摇、万人摇的楼盘。典型如华润悦府，当年被限价锁着，而交付后的兑现品质有目共睹，这一点也就直接体现到了价格上。包括还有创造了万人摇的翡翠国际，大明宫的旭辉国悦府，浐灞的万科悦湾、万科澜岸等都属于这一类，算是限价下的捡漏盘了。
当然也有反面案例，不是所有网红摇号盘都能带来惊喜。像紫薇东进、高科麓湾都创造过万人摇，而到了真实的二手市场下，成交价1.1-1.3万/㎡，好像在说曾经的“倒挂盘”其实也就那样。
可见只有品质有保证，二手房的溢价率才能对得起当年的“摇啊摇”，否则买到即赚也不过是“超时空画饼”。
三是强学区支撑。城北太缺好学校了，经开第一学校民转公后，带着旁边的魏玛公馆，价格一蹦三尺高，包括城市锦上也是如此。房龄老，品质一般，最亮眼的就是经发系的书包了。
而像绿城全运村、曲江大城还有丈八的翡翠国宾、保利天悦其实都叠加了次新&品质&学区三重因素在里边。
在未来的商品房的市场单盘主要会越来越明显，因为板块的资源会越来越平摊化，高品质好产品的房子价值会愈发凸显，而学区、地铁等刚性因素会弱化。所以像魏玛公馆和绿城全运村实际是两类房子，未来也会走出不同的路径。
在每一次的市场沉浮、周期涨跌中看看那些经得住考验的房子，你会发现优质的资产就是这样，逆势抗跌，顺势领涨。从现在开始，我们会紧密关注微观变化，找到那些领路者。